成都日式美食联盟

逼空式上涨 #1040

水库欧神文集 2019-04-21 10:25:40

逼空式上涨 #1040

                                                                             

假如你是一个2050年穿越回来的人。

你深刻明确地知道,2050年房价是¥5000000元/平米。

今天你卖什么价?

                                                                             

                                                                             

一)游戏规则

                                                                             

房价=大盘指数+板块强弱+自身优良

                                                                             

                                                                             

房价赢利,大致有二种模式:

1)高抛低吸。通过对价值的深度挖掘,在各阶段分辨强弱。

2)跟随大势上涨

                                                                             

之前我们用了巨量的篇幅,试图解释房价是怎么一会事;

  • 我们写了Marketing的基本原理。

  • 我们用“外国人/外地人/本地人”,三分法来看待楼市。

  • 我们分析三类客户的强弱兴衰,和购房口味。

  • 我们解释了流派和侧重点。

  • 三重顶。

                                                                             

对于这种模式,炒房是一类类似于“绣花”的精细活。你需要非常小心翼翼地,精微地分辨每一寸溢价。

如同手工艺人一般,捏寿司也能捏出“寿司之神”。切三文鱼也有刀艺。

                                                                             

                                                                             

可是秀相的“宏观调控”,把这一切都毁了。

“评估优劣”是一项非常精细的活。人口,偏好,新潮,等等因素加在一起,也不过五六个百分点。

可是秀相一开口,就是“11%的显性交易税收”。

                                                                             

在这么高的税务成本之下,你是没有“绣花式炒楼”的。或者说,你看见旁边一套房子被低估了-10%,九折笋。

九折笋你是眼皮都不会抬一下的,市场不均衡就不均衡吧。垃圾卖黄金价,黄金卖垃圾价。

这些事关我鬼事。这是秀相搞出来的事,就让民众去挨痛吧。

                                                                             

                                                                             

随着“宏观调控”及随之而来的高交易成本。

目前存活下来的,主要是第二条路:跟随大市上涨。

                                                                             

                                                                             

二)300W事件

                                                                             

一旦市场进入“观望期”,房东就开始跳价

                                                                             

                                                                             

乍一看,这是一件非常没有道理的事。完全违反了直觉。

譬如说,不久之前,多军群里发生了“300W事件”。

                                                                             

某多军大神,在20160325“新政”出台之后,突然把自己的房子降价300W元,重新挂牌。

此言一出,多军群里哗然。

                                                                             

你是不是看空房价,准备跑路了”。

不是呀”。

那降300W干什么”。

“0325之后,完全没有看房的客户。你说我小心翼翼空置,保洁,软饰,把房屋调整到最佳的状态。如果完全没有客户来看,我岂不是太亏了”。

所以我降价300W,先让他们来看”

等客户看中了,大可以再跳价300W么”。

                                                                             

                                                                             

卖房子这种事,大致要经过一个“1000/100/10/1”的过程。

也就是你现在58同城,赶集,豆瓣之类的网站挂牌。

然后你要接到1000个电话,询问你房屋信息的细节。

100批预约来看房子的中介。[1]

10批真来现场的,但却是拍照的。

1个诚意客户。

                                                                             

某大神“直降300W”之后,效果是有的。当天联洋的中介们就疯了,一圈圈电话打出去。

先生,联洋xx苑刚出来一套超性价比的房子,只要xxx万。您要不过来看看”。

谢谢,这套是我表弟的”。

                                                                             

而事情的结果呢,结果就是1000/100/10/1,喧嚣了一阵子,联洋中介打鸡血扑腾了几十下翅膀。最后渐渐没消息了。

卖掉了没有,没有。

有看楼,没成交。

在“观望期”,降价是无效的。你哪怕降300W,也不能促成成交。

                                                                             

                                                                             

三)逼空式上涨

 

一旦市场进入“观望期”,房东就开始跳价

                                                                             

譬如你1000W的房子,一旦进入了“观望期”。哪怕你降价到700W,你接1000个中介电话。诚意客户还是没有的。

(炒家呢?哥哥看不起联洋,谢谢)

                                                                             

                                                                             

在这种情况下,房东一般采取的策略,是加价到1020W

什么,加价?没搞错吧,1000W都卖不掉,你还加价。

对的,就是加价。

                                                                             

因为市场上没有诚意买家。(以下信息来自于网络,不负责甄别真假)


屌丝们想问题,惯于“一阶经济学”。老是只想自己要怎样怎样,而丝毫不顾及对方的感受,不顾及博弈的感受。

                                                                             

市场上没有诚意买家,屌丝不诚意;双刃剑的另一个方面,“这阶段也没有诚意卖家”。 房东也逗你玩。

                                                                             

反正没交易会跳楼的只有中介。

因为降价无效,那我干脆把价格挂高。

                                                                             

                                                                             

价格挂高,有几个好处;

1)在市场上形成:“2年前就卖50000/m”的印象,美化K线图。“xx楼盘一直比隔壁贵”。

2)在市场上制造New news

3)告诉对方房东的乐观心态

                                                                             

                                                                             

中国的大学里,不教商业。“毒教育”

这让中国的学生,非常地“淳朴”,非常地拿衣服。简单说就是蠢。

                                                                             

譬如说,中国学生看待“价格”。是幼稚到极点的。他们以为价格就是价格。

好比一件衣服卖3000元,他们就认为该衣服值3000元。如果明天标5000,他们就认为衣服涨价了。

可能那衣服就一件,竖在门口建立高档形象的。

                                                                             

                                                                             

其实价格是个超级复杂的事情,有多种含义。多种玩法,无数陷阱。原价/现价/促销/套餐/标杆/返奖,Marketing的事,说也说不完。

                                                                             

如果你粗懂Bridge桥牌的话,刚开始大家是喊牌。

你喊3黑桃,他喊4方块,对家喊4红心。

喊牌之间,有固定的套路。透过喊牌向队友传递了大量的信息。

喊牌不仅仅是争夺坐庄权,另一方面也是沟通与回复。里面信息量极大。

                                                                             

                                                                             

同样道理,你如果看见业主之前挂1000W,第二天挂1020W,接着挂1025W。

这并不意味着业主就是认为,这房子一定要1025W才能卖。

业主也是在传递一些信息。这始终仅仅是口头报价。

                                                                             

                                                                             

四)Make new news

                                                                             

当市场一旦进入“观望期”,多空僵持。至少有12个月交易清淡。

这段时间内,房东最容易采取的策略。是小幅提价到1100W。但不是直接提上去,而是分好几次提。1020,1040,1060,1080,1100

                                                                             

为什么要这样呢。

哪怕1000W你也卖不掉。“诚意”买家都等候在650W以下呢。

而你要调价到1020,接着1040,这样做的用意何在。

                                                                             

                                                                             

因为你在“人工置顶”。

Marketing中有一科叫做“Make new news”,指的是你没事要在市场上制造点新闻,刷存在感,刷个脸熟。

哪怕你的产品完全没有任何改良,没有新的配方。你换个包装,搞个抽奖活动,搞个“百事红罐节日装”,也是必要的。

                                                                             

                                                                             

在房地产市场,这相当于“人工置顶”,顶贴,顶。

因为你的讯息,在中介数据库里会沉底的。一套房源,放了二三个月,就会沉到小本本最后一页。从此中介很少关注,有客户也不再推介,基本属于打入冷宫的状态。

                                                                             

那你就需要“顶”。一般在市场中,刚出来7天之内的房源,是中介花力气推得最多的。

中介也知道房子不好卖。所以“新”房源就意味着希望,“新”状态就意味着希望。(譬如你和中介说全新翻修,其实就新买了个洗衣机)。

                                                                             

我们是诚心想卖,所以我们会小幅加价。加价的幅度不多,象征性的1000到1020,而绝对不会是1000到1300.

但我们会小幅加很多次。

                                                                             

一方面,增加“顶贴”的次数。增加被售出的几率。

一方面,显示房东非常有信心。大力看好。还不停地在加价。

一方面,给傻空增加心理压力。“二个月不见,又涨了20W”。

                                                                             

                                                                             

                                                                             

五)逼空之路

                                                                             

楼市呈现非常明显的“季节性现象”。

                                                                             

一般而言,是几个步骤:

1)单数年春节后开涨,三四个月内+50%涨幅

2)政府出调控政策。

3)因为宏观调控,所以房价飞涨。宏观调控托实涨幅,使下跌不可能。

4)市场因为“心理原因”,而不是实际原因进入观望期。

5)冰冻6~12个月。

6)双数年一般是补涨,落后洼地追平。

7)休息足够,买力积蓄,迎接下一轮暴涨

                                                                             

                                                                             

中国的房地产市场,已经扭曲扭曲扭曲到了骇人听闻的境地。

以至于他清楚地划分为“观望期”和“窗口期”。时间大致是20个月+4个月。

在正常交易的资本主义国家,是没有这回事的。

                                                                             

学院派的分析研究报告,是永远不会和你说这些事的。

只有第一线的炒家,才能教你。

                                                                             

                                                                             

                                                                             

在漫长的“观望期”中,你几乎是不可能按照“市场价”成交的。或者在图形中,不可能按照蓝线成交。



他只有非常短暂的几个点,蓝线和红线是相交的。也就是傻空洗面革新,终于肯承认接受多军是估值正确的

                                                                             

这几段“窗口期”非常之短。一般也就3~4个月左右。因为政府闲不住,看得见的手总喜欢乱摸。

一调控,实质内容不重要。关键是傻空“心理”又变成了再坚持一下。然后又是漫漫观望。

宏观调控搞了十年,上海楼市涨了十年。但其实它是在“没有充分换手”的基础上上涨的。任何一个价位都没有夯实。

                                                                             

                                                                             

                                                                             

房东在“清淡期”加价。在“窗口期”反而不怎么加价。因为房东对价格的估计是准确的,已经基本到位。傻空的心理才大起大落。

只不过,以前傻空看见1150W的价位,会破口大骂,“神经病,800W我也嫌多”。

而在窗口期,傻空的心理会发生“一夜之间暴涨+50%”,瞬间睡醒并承认你这个1250W是合理的。



在窗口期,你一定要:坚持卖房

风来了,猪都可以飞起来。但风不是每天都有的。在漫长的观望期,成交十分稀少。而且很可能面临压价效应。

错过了这一波风口,下一波可能就要等二年了。

真心厌恶调控。

                                                                             

                                                                             

(yevon_ou@163.com,2016年4月24日晚)

* ps.“窗口期”和“三重顶”。

                                                                             

                                                                             

                                                                             

                                                                             

                                                                             

                                                                             

                                                                             

                                                                             

                                                                             

                                                                             

                                                                             

 


[1] 现在的中介非常恶心,因为他们无法判断58上面挂牌的是房东,还是另一个中介。

所以中介会和你说,“今天晚上20:30过来看房子”。然后你守了一夜。

然后中介纯粹是放你鸽子的。他就是为了确认你是自然人房东。




朋友们:dT>0,交易产生财富。转发是免费最好的支持!